¿Cómo calcular la renta de una casa?

La rentabilidad de una propiedad es, por mucho, el aspecto más importante al momento de calificarla como una inversión fructífera. No obstante, para conseguir óptimos beneficios de la renta de un inmueble y que este no se convierta solo en un método de ahorro, es necesario tener en cuenta algunos aspectos que permita definir un precio de renta adecuado.

En pro de lograr que en tu inmueble la diferencia entre ahorro e inversion sea evidente, y que, a su vez, la asequibilidad del inquilino no se vea afectada, hablaremos sobre cómo calcular la renta de una casa asegurando un precio justo para ambas partes.

Un error muy común que cometen las personas que tienen propiedades y quieren rentarlas es decidir el precio que pedirán basados en sus necesidades o en lo que consideran justo, sin tomar en cuenta los precios de viviendas similares; es decir, sin tomar en cuenta el precio promedio del mercado.

El resultado es que la propiedad puede pasar hasta un año o más vacía, con la consecuente pérdida de dinero que eso implica. Y si dependes de ese ingreso fijo, pasar mucho tiempo sin rentar no es una buena idea.

Para que eso no te suceda, tienes que aprender a calcular la renta del inmueble de manera realista.

¿Cómo calcular el valor de renta de una propiedad ?

Para saber cómo calcular el alquiler de una casa existen cuatro maneras de establecer un precio de renta. Todas son buenas referencias, pero hay que tomar en consideración otros factores de los que hablaremos más adelante para determinar el precio de la propiedad.

1. Comparación con propiedades similares

Dos propiedades en una misma zona pueden tener precios muy diferentes, por eso hay que tomar en cuenta diversos factores al comparar el precio de alquiler de una vivienda:

• El tipo de inmueble. Se debe comparar entre viviendas lo más parecidas posible.
• Los metros cuadrados de construcción.
• El número de recámaras y baños, el tamaño de la cocina y de la estancia, y si hay un estudio, cuarto de televisión, un patio o algún otro espacio adicional.
• Si hay jardines, espacios comunes y/o amenidades.
• El número de lugares de estacionamiento.
• Si es un edificio, el piso en el que se encuentra.
• Los años de construcción.
• El estado general del inmueble en interiores y exteriores.
• El sitio en el que se encuentra. Dentro de una misma colonia puede haber inmuebles mejor localizados, con mayor acceso o, por el contrario, más tranquilos, con escuelas o tiendas cercanas, o en calles cerradas. Todo cuenta.

2. Costo financiero

Otra manera de calcular la renta de un inmueble es hacer el cálculo de cuánto dinero se obtendría si la propiedad se vendiera y ese dinero se invirtiera en el banco. Las tasas de interés en este momento son muy bajas, por lo que hay que considerar entre un 3% y, cuando mucho, un 8% anual.

Para hacer este cálculo puedes utilizar una calculadora de avalúo de casa o aplicar la siguiente fórmula:

Valor de la vivienda X tipo de interés = (precio de la renta anual) / 12 = renta mensual

Supongamos que un departamento vale 10 millones de pesos y se considera la tasa más baja, entonces la renta debería estar alrededor de los 300 mil pesos anuales, que dividida entre los 12 meses del año queda en 25 mil pesos mensuales. Pero si se paga una cuota de mantenimiento, ésta deberá sumarse a la cantidad obtenida.

3. Contratar a un agente inmobiliario o una agencia inmobiliaria

Tanto un agente libre como una agencia inmobiliaria tienen muy claro cómo calcular la renta de un departamento o casa ya que conocen cómo se está comportando el mercado, por lo que pueden guiarte no sólo para estimar un precio de renta, sino darte asesoría para que tu vivienda resulte ser mas atractiva, como sugerencias de mejoras.

4. Avalúo

La última opción es recurrir a un valuador profesional. Éste realiza el cálculo basado en las características que mencionamos en la opción comparativa, pero con un mayor conocimiento del tema y cálculos más precisos, porque tiene estudios de Actuaría.

Además, el valuador entrega un documento con validez legal, lo que puede ser muy útil para diversos trámites relacionados con el inmueble.

¿Puede variar el precio de renta de un inmueble?

Sí. aunque el valor del inmueble sea el mismo, su precio de renta puede subir o bajar de acuerdo a distintas variables:

• La prisa que se tenga en rentar. Obviamente, entre más competitivo sea el precio que fijes, la renta será más inmediata.
• La oferta y demanda en la zona. Hay colonias más cotizadas, donde es posible pedir precios más altos, y colonias más tranquilas, alejadas del centro, con poca seguridad, en fin, condiciones que inciden en el precio.
• Si hay una remodelación. En un edificio puede haber departamentos que se rentan a distintos precios, dependiendo de si están como cuándo se construyó o si se les han hecho mejoras. Un departamento recién remodelado tiene que costar más que uno que no ha sido muy cuidado.
• Si el arrendatario quiere hacer mejoras o paga anticipadamente. Quizás la vivienda no está en las mejores condiciones, pero el inquilino ofrece hacerlas a cambio de un descuento, o bien si hace el pago de todo un año por adelantado, puede pedir un descuento. Esto debe negociarse entre ambas partes en los términos de la renta.
• Según el tipo de Renta. En ocasiones, el arrendatario puede incluir rentas con variables (incrementos por año, por ejemplo) o que la renta sea constante.